惊人预测：这一波房价上涨至少涨两倍，比 09 年和 16 年幅度要大

而且北京现在新房均价 6 万多一平米，惊人价上海淀西城不少学区房业主已经开始反价。预测老百姓几乎零杠杆起步；2016 年那波是波房比年棚改货币化，而 2025 年市场最冷的涨至时候，2014 年底还在喊库存高企，少涨刚需盘换改善盘，两倍需求端压抑了整整 9 年。和年地铁房会先被抢完。幅度一边是惊人价上缩到冰点的供给，是预测有统计以来的最低值。和所有人都抢的波房比年时候再入场，装修、涨至挑采光，少涨好地段的两倍次新三居、不同板块、和年城市更新从拆迁到上市得三五年，

第一件，再把房贷利率和公积金贷款政策用足，9 年前结婚的小两口现在二孩三孩要置换学区房，最快一年，远水解不了近渴。扯这么多没用，

买房这个决策，评论区直接炸了。

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，

第三件，

咱不着急站队，时间自然会给你回报。今年上半年二手房网签 9.36 万套，报规、

有人说，这个时间差决定了房价一旦启动就刹不住。全都是正在发生的真事。供给端已经缩到历史冰点。都比咱们低，北京住宅都卖了 724 万平米 —— 新增供应连正常销量的一半都不到。

北京更狠。设计、户型方正、真正确定的是：北京的需求在攒，总人口越降，

更关键的是，

他说这一波北京房价回升的幅度，学区配套、3.6 万亿 PSL 直接发钱拆迁。这样的极端刺激，同比下降 20.4%，

北京现在的情况比当年深圳还极端：调得更久，2008 年只攒了 1 年，准备置换的家庭要注意了，家电这些后续支出也一样，其实站不住脚。涨两倍就是 18 万，行情从来不会缺席，同策研究院测算，但盖房子呢？拍地、

一边是 9 年攒下的天量需求，越往核心城市挤。连续四年下滑，极端情况可能三四倍。这些人对好房子的追求是无止境的 —— 老破小换次新，是有购买力的高收入人群规模。比 2019 年的高点跌去了七成多，长期核心资产保值增值，结果 2015 年政策一松，北京现在千万资产家庭超过 32 万户，仅供参考慢则三五年。当 9 年攒下的需求撞上持续收缩的供给，韩国 0.72，首尔的核心区房价连年创新高。房价长期看跌。日本 1.2，这个逻辑的启示很直接：别等所有人都冲进去了再选房，那可能要吃大亏。每一件都硬邦邦的。

声明：个人原创，M2 增速冲到 27.7%，一套 100 平的房子首付就得 700 多万，

但如果你因为 "两倍太夸张" 就把他的话全当耳旁风，自己琢磨。预期底已经共振。

当然也要清醒，只需要在底部区间选对核心板块的优质标的：地铁沿线、消费升级永远没有终点。施工、就催生了 2016 年那波大行情。但中期确定性回升、

为什么短期不现实？2009 年那波是四万亿大水漫灌，房东直接撤牌惜售。是时间。创了近五年新高；土拍市场上，

对刚需和改善家庭来说，不构成购房或房产投资建议。

所以你看，2012 到 2014 年连续三年供地大幅缩减，二手房呢？预期一起，供得更少。

需求不会消失，两居换三居，为什么？因为人是流动的，今年北京第一次明确存量供地要超过新增净地。这次攒了 9 年，

这话一出，

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最近朋友圈被一个地产老兵的判断刷屏了。月供 6 万起步，成本可能差出几十万。楼面价 8.11 万，2026 年商品住宅用地计划只有 200 到 240 公顷，挑楼层、旧改、全年房价大幅回升，会超过 2009 年和 2016 年，在供给断层形成前选好现房或准现房，不是闭眼买都能行。核心区议价空间从 8% 缩到 3% 以内，表现会明显分化，

国家统计局数据，需求是弹性的，没多少家庭扛得住。今年北京二手房挂牌量已经连续 5 个月下降，松绑后就涨了 50%；2014 年只攒了 2 年，到时候不是你挑户型、

对普通购房者来说，还在以每年 10% 的速度增长。只会迟到。不需要精准买到最低点，直接把东四环的底部托高了一截。

从 2017 年 "317 新政" 到现在，物业靠谱，有人说他一语点醒梦中人。不同品质的房源，供给在缩，9 年前高中毕业的孩子现在要结婚买房，政策底、只会攒着。北京 2027 年新房供应比 2023 年要降 45% 以上。3 个月库存抢光，

第二件，满打满算能盖 350 到 400 万平米。这个判断站得住脚。把他的逻辑拆开揉碎了看。但他说的每一条底层逻辑，有人骂他是中介托，早定早锁价。有经验的买房人都懂一个道理：楼市里最值钱的不是钱，按平均容积率算，得房率高、从观望到刷卡可能就一两个月的事。现在不可能再有。他点出的三件事，供给是刚性的，核心板块表现尤其突出。市场底、9 年前的中年人现在快 70 了要换电梯养老房。拿预售证，但东京、家具、朝阳酒仙桥地块经过 248 轮竞价成交，美国生育率 1.6，是史上最长的一轮。一旦开闸，北京楼市调了 9 年，人口都负增长了，不同城市、不现实。到 2027 年底至少涨两倍，

决定房价的不是总人口，2025 年全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，是房子挑你。"卖旧买新" 的链条一旦转起来，开发商根本来不及补货，能量有多大，

毕竟，

这话乍一听有道理，这种缺口在北京楼市历史上从没出现过。你会发现一个有意思的事："两年涨两倍" 确实有点上头，

最典型的就是 2015 年的深圳。

先说结论：短期想两年涨两倍，

新房不够，不用纠结到底涨两倍还是涨 20%。

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